Comment bien assurer son bien immobilier

Lorsque l’on investit dans un bien immobilier, que ce soit pour sa résidence principale ou pour en faire un logement locatif, bien l’assurer est primordial. Nous allons donc voir ensemble quelles sont les assurances qu’il vous faut lorsque vous devenez propriétaire mais aussi en fonction de la destination de votre acquisition immobilière. En effet, vous n’avez pas les mêmes besoins de protection que vous achetiez votre résidence principale ou que vous cherchiez à construire votre patrimoine locatif. Faisons donc tout de suite le point sur ces différentes assurances et leur utilité.

Quelles sont les assurances à souscrire pour bien assurer sa maison ?

Tout d’abord, cela va dépendre de vos modalités d’achat de la maison en elle-même. Si vous effectuer cette acquisition via un crédit immobilier, vous devrez souscrire une assurance emprunteur pour couvrir voter prêt pendant toute sa durée.

Ensuite, une assurance multirisque habitation vous sera utile cette fois pour protéger votre bien. Vous pouvez obtenir ces deux contrats d’assurance avec Cardif et ainsi n’avoir qu’un interlocuteur pour la protection de votre bien

De plus, cela va aussi dépendre de la destination de votre bien immobilier, si vous en êtes seul propriétaire et y résidez, les deux assurances précédemment mentionnées suffisent à vous protéger. En revanche, si vous destinez ce logement à la location, vous devrez ajouter en plus d’autres couvertures comme l’assurance loyers impayés ou encore PNO (propriétaire non occupant).

Qu’est-ce qu’une assurance emprunteur ?

Lors de la constitution du dossier d’obtention d’un prêt immobilier pour l’achat de sa maison ou de son appartement, l’établissement prêteur vous propose en même temps la souscription de cette couverture afin de garantir votre crédit. Ainsi, le remboursement du prêt est sécurisé en cas d’incapacité de paiement de l’emprunteur, selon les conditions émises dans le contrat d’assurance. L’assurance emprunteur n’est pas obligatoire au sens légal du terme, toutefois, elle subroge l’accord du crédit par la banque. Il est donc plus que recommandé d’y souscrire. Le rôle de cette assurance est de prendre le relais pour le remboursement du crédit au cas où l’emprunteur n’en soit plus capable notamment en cas d’accident de la vie, de perte d’emploi, de décès ou encore d’invalidité de l’emprunteur. Vous trouverez donc sur votre proposition de contrat ces garanties là :

• la garantie décès permet le versement à l’établissement de prêt du capital restant dû au jour du décès de l’emprunteur, selon les conditions prévues par le contrat d’assurance ;
• la garantie Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA) : dans le cas d’une invalidité totale et irréversible, qu’elle soit physique ou mentale, de l’emprunteur de travailler, cette garantie permet la prise en charge du remboursement du prêt par l’assureur ;
• la garantie Invalidité Permanente Totale et Invalidité Permanente Partielle (IPT et IPP) se met en place en en cas  d’incapacité de l’emprunteur d’exercer son travail à la suite d’un accident ou d’une maladie ;
• la garantie Incapacité Temporaire de Travail intervient en cas d’arrêt de travail et prend en charge les mensualités pendant cette période ;
• la garantie perte d’emploi : selon les conditions préétablies par le contrat, les mensualités du prêt immobilier sont réglées par l’assureur quand l’emprunteur perd son travail, et ce, pendant une durée elle aussi prédéterminée.

En fonction des garanties choisies  et du niveau de couverture de chacune d’elles, le coût de l’assurance emprunteur varie. Mais pas seulement. Sont aussi pris en compte l’âge et l’état de santé des emprunteurs (un questionnaire de santé est à renseigner au moment de la souscription) ainsi que le montant et la durée du crédit.

Pour finir, le tarif de votre prime d’assurance tient aussi compte de la quotité choisie sur chacune des têtes des coemprunteurs.

Qu’est-ce que la quotité ?

Il faut savoir qu’un crédit immobilier doit être couvert à 100 %, et donc suppose une quotité minimal de 100 % au total qu’il y ait un ou plusieurs emprunteurs. Dans le cas où l’emprunteur est seul, il prend les 100 %. Mais lorsque l’on est deux, cela peut changer. On a le choix entre différentes formules :

• à parts égales pour chaque co-emprunteur c’est à dire à 50 % sur chacun d’eux pour atteindre les 100 % de quotité. Cela signifie que si l’un des coemprunteur décède au cours du crédit, l’assurance reverse la moitié du restant dû au jour du décès à la banque, et le survivant n’aura plus qu’à rembourser l’autre moitié du prêt ;
• 100 % sur les deux partenaires : cela fonctionne de la même manière que pour le 50-50, à l’exception que si l’un des deux emprunteurs vient à décéder l’intégralité du restant dû sera envoyé à l’établissement bancaire par l’assureur ;
• 100 % sur l’un, 50 % sur l’autre : cette formule est choisie lorsque l’un des deux partenaires financiers est confronté à plus de risques par exemple en rapport à une pratique professionnelle ou un sport en particulier. En choisissant ce format, si c’est lui qui se retrouve en incapacité de rembourser, l’assurance prend le relais dans les conditions précisées pour chaque garantie.

Le taux de quotité est donc quelque chose à bien réfléchir lorsque l’on souscrit une assurance emprunteur puisque c’est lui qui va déterminer les modalités de remboursement du capital en cas de décès de l’un des co-emprunteurs. Parlez-en avec votre assureur afin de prendre la décision qui convient en fonction des risques auxquels chacun est exposé.

Dois-je obligatoirement souscrire mon assurance emprunteur avec mon crédit immobilier ?

Grâce à la délégation d’assurance, vous n’êtes pas obligé de souscrire l’assurance proposée par votre banque. En revanche, la banque pouvant retenir l’obligation de 11 critères de base parmi la liste des 18 recensés par le CSF, le Comité Consultatif de Secteur Financier, pour couvrir votre prêt immobilier, vous devrez veillez à ce que le contrat d’un autre assureur corresponde à ces points pour qu’il soit accepté par votre établissement prêteur.

En effet, la loi Lagarde votée en 2010 vous autorise à choisir une autre assurance emprunteur à la seule condition que l’équivalence des garanties soit respectée. C’est à dire, que le contrat de cet assureur doit a minima proposer les mêmes garanties que celui de la banque.

Pour être certain de rentrer dans les clous, vous pouvez vous référer à la fiche standardisée d’information FSI à demander à votre banque. Ainsi, vous devrez éviter son refus de délégation. D’ailleurs ce dernier s’il a lieu doit être motivé, reçu par écrit et le motif doit y être identifié de manière précise et claire.

Une dernière précision concernant la délégation d’assurance. Nous venons de voir qu’elle est possible à la signature de l’offre de prêt et court sur toute sa durée. Toutefois, il vous est également possible de changer à tout moment pour un contrat plus avantageux, aussi bien en terme de garanties que budgétaires. En effet, la loi Lemoine (2022) vous permet de substituer votre assurance n’importe quand à la seule condition de respecter la prérogative principale de la loi Lagarde, à savoir : l’équivalence de garantie.

Qu’est-ce que l’assurance multirisque habitation ?

L’assurance habitation multirisque, encore appelée MRH, est une assurance servant à protéger l’habitation et les biens qu’elle contient de tous risques d’endommagement que ce soit causé par vous ou un tiers comme les vols, les dégâts des eaux, les incendies, etc. Si cette assurance n’est pas obligatoire pour tout le monde, elle l’est pour les locataires et les copropriétaires.

Le minimum requis étant la responsabilité civile qui permet de se prémunir des dommages causés à des tiers par l’assuré lui-même, l’un de ses enfants ou autre membre de sa famille occupant du logement, ou encore ses animaux. Cette responsabilité civile rembourse ainsi les frais engendrés par les dégâts causés de la responsabilité de l’assuré.  Ensuite, il existe une multitude d’autres garanties et options qui composent les contrats d’assurance MRH : 

• la garantie incendie ou explosion couvre dégâts faisant suite à un incendie  qu’il soit la conséquence d’un feu, d’une implosion, d’une explosion ou des dégradations dues à l’extinction d’un feu ;
• l’option «dommages ménagers » vient compléter le plus souvent la garantie incendie et indemnise les conséquences d’un incendie lié à l’utilisation ou la défaillance d’un appareil ménager ;
• la garantie dégât des eaux permet d’absorber les frais  consécutifs à une fuite d’eau, une infiltration, une rupture de canalisation intérieure, etc. ; 

• la garantie vol,  cette garantie permet le remboursement de la valeurs des objets volés mais aussi l’indemnisation des dégradations liés à l’effraction de la maison ;
• la garantie vandalisme, c’est une option complémentaire de la garantie vol qui prend en charge les dégradations réalisées à l’intérieur de la maison lors d’une effraction ou d’une tentative d’effraction ;
• la garantie bris de glace sert à protéger tous les vitrages de la maison (portes et fenêtres, baies vitrés, garde-corps ou séparation entre deux balcons) et indemnise toutes les dégradations qui y sont liées ;
• la garantie catastrophe naturelle est dorénavant obligatoire dans tout contrat MRH et indemnise les assurés des « les dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause l’intensité anormale d’un agent naturel lorsque les mesures habituelles à prendre pour prévenir ces dommages n’ont pu empêcher leur survenance ou n’ont pu être prises».

Bien entendu, en fonction du niveau de protection escompté, les montants d’indemnisation et des franchises varient, tout comme le montant des cotisations. Le coût d’une assurance habitation tient donc compte de tout cela en plus du nombre de garanties choisies. Il est donc important de bien évaluer ses besoins de couverture avant de choisir son contrat, notamment aussi en fonction de la région dans laquelle se situe le bien à assurer.

Les autres assurances de biens immobiliers

Nous venons de voir les assurances nécessaires pour un logement dans lequel vous vivez. Mais que se passe-t-il si vous n’occupez pas ce logement ? Dans ce cas, vous avez besoin d’autres assurances. Si vous louez ce logement, souscrire une assurance loyers impayés est une option essentiel pour être sur de ne pas vous retrouver sans revenus locatifs au cas où votre locataire se retrouve dans l’incapacité de régler son loyer. De plus, cette assurance vous aidera dans toutes les  démarches et la prise en charge des frais liés à une expulsion de ce dernier, le cas échéant. Ensuite, avoir une assistance juridique et financière est indispensable pour vous épauler en cas de litige avec votre locataire, de problèmes administratifs ou de besoin de recouvrement des loyers impayés par exemple. En plus de ces deux indispensables, vous devez aussi avoir une assurance MHR propriétaire non occupant. Tout simplement parce qu’en cas de problème dans votre logement, vous serez tenus pour responsable des sinistre subis et pourrait vous retrouver à devoir vous acquitter des frais de réparations er des conséquences de ce sinistre sur les logements voisins et/ou indemniser les victimes (par exemple vos locataires) pour ces dommages. Enfin, souscrire aussi à la garantie dégradation immobilière vous permet de vous prémunir des conséquences des dégradations de vos locataires sur votre logement, sur des dommages qui ne seraient pas pris en compte par leur propre assurance habitation.  

Si toutes ces assurances ne sont pas toutes obligatoires, le fait de ne pas y souscrire vous expose à devoir assumer seul les conséquences financières de ces dommages. Sachant que la note peut très vite devenir très élevés, la maxime prévenir plutôt que guérir prend ici tout son sens. Nous ne pouvons donc que vivement vous conseiller de vous rapprocher de votre assureur et de mettre en place toutes les couvertures dont vous avez besoin en tant que propriétaire occupant ou non occupant afin de ne pas avoir à mettre la main à la poche pour indemniser chacun en cas de problème.

Pour conclure, nous espérons que cet article aura répondu à bon nombre de vos questionnements au sujet des assurances nécessaires pour protéger votre bien immobilier et son financement. N’hésitez pas à prendre rendez-vous dès aujourd’hui avec votre conseiller dédié pour obtenir les éclaircissements manquants propres à votre situation. Et n’oubliez pas quelques règles de base avant de souscrire : une fois que vous avez une proposition en main, prenez le temps nécessaire à l’étude de ce contrat avant de signer, comparez plusieurs offres avant de vous décidez, posez toutes vos questions afin de lever toute incompréhension ou le moindre doute.